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万科北京翡翠书院项目困局待解 沉寂三年仍难入市

时间: 2019-11-16 10:09:27 | 来源: 新浪财经综合 | 阅读: 136次

公司 | 沉寂三年仍难入市,万科北京翡翠书院项目盈利困局待解

来源: 中国房地产报

中房报见习记者 孙晓萌 |北京报道

北京首个全自持项目沉寂三年,仍难入市。翡翠书院项目是万科响应政府推动“租售并举”的全新尝试,盈利难题还待破局。

11月12日午后,位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米的翡翠书院售楼处相对安静,一位工作人员正在沙盘边向记者介绍项目具体情况。

“咱们所在的地方叫云中图书馆,我们目前正在建设的项目翡翠书院,也是万科100%自持的租赁住房。您看到的那边围住的是我们即将封顶的一期,我们称为南区,主要户型面积为180平方米,预计第一批交付在明年年底。而北区还在规划中,目前这块地已经申请了延期,且具体规划尚未出来。”该工作人员手指过去的那片土地是2016年12月1日北京万科50亿元拿下的海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块(编号京土整储挂(海)[2016]018号,以下简称18号地),至今已过去了将近3年时间。

而他口中提到的已申请延期的便是同一日北京万科与住总联合体以59亿元拿下的海淀区永丰产业基地HD00-0401-0132、0120、0162地块(编号京土整储挂(海)[2016]019号,以下简称19号地)。

在问及此宗地块开发时间时,售楼员表示还没有具体规划。“这个项目可以说是万科100%自持租赁住房的试验田,至于北区什么时候开发可能会综合参考南区的运营情况后而定,或许还会需要几年时间。”

58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为,纯自持项目本身对于短期现金的需求较高,但回报周期又较长,在房企融资整体偏紧的大背景下,开发进程偏慢在所难免。

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房企过于乐观入局围猎

回顾北京万科当年拍下这两宗100%自持用地时的场景,可谓毫不犹豫。

2016年11月16日,“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地18号和19号地块挂牌入市。

此次土拍增加了诸多新的限制条件,包括采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让,设定合理土地上限价格,达到上限后转为竞报自持商品住房面积,自持部分全部作为租赁住房不得销售等等,但这两宗地块仍然受到众多房企的激烈争夺。即便价格触顶后,仍有很多房企愿意100%自持商品住房面积,最终竞拍不得不进入“投报高标准商品住宅建设方案”环节。也就是说当日两宗地块没有拍出结果。

根据北京市规划和国土资源管理委员会官网发布的结果来看,最终两宗地块分别由北京万科和北京万科住总联合体以50亿和59亿元拿下,溢价率分别为30.21%和34.09%。此后19号地块北京万科还进行了回购,也就是说两宗总价为109亿元的地块均落入了北京万科囊中。

但为何房企对竞拍此地块的热情如此高涨?

张波表示,以18号地块为例,该地块成交楼面价36016.57元/平方米,从楼面价来看并不算贵。但房企只是将地块的楼面价和普通商品房的楼面价作对比,没有充分看到或者说并未重视租赁地块本身的特性。“所以很大的问题是房企在拿地的时候,虽然考虑了未来盈利问题,但是对于预期太过乐观,或者锚定了商品房地块价格作为参考。”

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10年租约防止企业“以租代售”

据统计,北京范围内有4块企业100%自持用地,其中万科一家就占据了两块,用于翡翠书院项目的开发,其余两块分别被中铁建和首创、天恒、中粮联合体竞得。而在项目推出方面,北京万科成为了第一家“吃螃蟹”的企业,率先公布了预租方案。

记者了解到,上述北京万科拿下的两宗地块均为翡翠书院项目,且项目为租赁住宅,只租不售。户型主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅,预计租金价格分别为10年150万-180万元和10年300万元左右,全部都是精装交付。

根据售楼员的介绍,目前180平方米户型的房屋租期只有10年这一个选择,第二个10年租金会有10%的增幅,客户可以选择续租或者退租。未来90平方米户型不排除会提供3年、5年这种短期的租约可选。“但是也说不好。而且具体的金融信贷方案、90平方米户型规划等等一系列内容现在也都没有定论。”

但就在北京万科拿地不久,北京市住建委和规土委就联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,其中明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。同时明确,企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。

有一位接近万科的人士私下向记者透露,刚开始时,翡翠书院的租赁合同都是一次性签2-4个10年,也就是20-40年。这样IRR(内部收益率)和回款速度都比较快,内部计算也是按传统的住宅销售逻辑计算售价转换成租金。

有业内人士分析认为,上述政策主要考量是防止企业拿到租赁地块后,通过超长租约的方式变相转为销售。这或许是为什么这个项目曾一度深陷“以租代售”风波的原因。

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租赁新模式难盈利

项目发展困难的背后,也折射出企业面临的资金难题和盈利困局。

拿地之初,万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示,“万科将选择一些企业进行众筹合作。概括来说,北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理;众筹企业则在早期进行投资,在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源,租金将返还企业。”

实际上在项目实施过程中,万科也确实以引入基金的方式来减轻资金压力,推动项目的开发。

2017年5月,万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金,资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。其中北京万科出资11.95亿元,其他4家法人出资总额为41.9亿元。这笔53.8亿元的私募基金代替自有资金投入。

张波给记者算了一笔账,北京万科翡翠书院项目拿地资金约59亿元,之后用 53.8亿元基金暂缓了资金压力,但根据约定该项目租金首先要用以偿还,如果按10年长租期100%满租,10年租金收入仅有30亿元左右,因此项目的盈利难度较大。

在张波看来,万科该项目从本质来看,“还是由于土地价格过高导致可能无法达到正常回报率水平。”因此,针对纯租赁房源的地价,应该和商品房地价拉开更大差距,这不仅是保障拿地企业可以实现良性运营,更是能保证租金长期稳定,实现租赁市场的健康发展。

(此文刊于中国房地产报11月18日05版 责任编辑 李红梅)

责任编辑:刘万里 SF014

新闻标题: 万科北京翡翠书院项目困局待解 沉寂三年仍难入市
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